Prêt immobilier primo-accédant

nadegejouberton
2 oct.
5 min de lecture

Le guide complet pour financer ton premier achat immobilier

Découvre les clés pour réussir ton prêt immobilier en tant que primo-accédant.

De la négociation du taux d'intérêt aux alternatives de financement, explore des conseils pratiques et optimise ton parcours vers l'accession à la propriété.

Pour de nombreux primo-accédants, cette première expérience s’accompagne d’un lot d’inquiétudes : peur de ne pas obtenir son prêt, de mal évaluer son budget, de passer à côté d’aides précieuses ou tout simplement de faire de mauvais choix. Et face à la multitude d’interlocuteurs et d’étapes à franchir, il n’est pas rare de se sentir seul et mal préparé.

Je vais t'expliquer comment obtenir un prêt immobilier primo-accédant. De l'assurance emprunteur, en passant par la négociation des taux d'intérêt dans le marché du crédit immobilier, que tu en sois aux premières réflexions ou déjà au stade de la recherche, je te donnerai tous les outils nécessaires pour rendre ce rêve accessible.

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Comprendre le prêt immobilier du statut de primo- accédant

Définition du primo-accédant

Un primo-accédant est une personne (ou un ménage) qui achète un bien immobilier pour la première fois, dans le but d’en faire sa résidence principale. Mais attention, ce statut ne s’applique pas uniquement aux acheteurs "tout neufs" ! On est également considéré comme primo-accédant si l’on n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années.

Pourquoi est-ce un avantage ?

Ce statut ouvre la porte à plusieurs avantages spécifiques :

Accès à des prêts aidés : PTZ (Prêt à Taux Zéro), prêt d’accession sociale ...
Taux d’intérêt plus intéressants
Exonérations fiscales.

Autant de leviers qui peuvent faciliter ton premier achat, à condition d’en connaître les contours et les conditions d’éligibilité.

Les aides et dispositifs spécifiques du prêt immobilier primo-accédant

Il existe différentes aides d’accession à la propriété pour les primo-accédants.

On les appelle également prêts bonifiés. Ils peuvent être aussi accompagnés par un Plan d’Épargne Logement (PEL) ou un Compte d’Épargne Logement (CEL) en plus du prêt principal bancaire.

Le prêt à taux zéro

Le Prêt à Taux Zéro, ou PTZ, est un prêt immobilier sans intérêts, soutenu par l’État, destiné à faciliter l’accès à la propriété pour les primo-accédants. Son objectif est d’alléger le coût d’un premier achat immobilier en complétant un ou plusieurs autres prêts.

Le PTZ ne permet pas de financer l’intégralité du bien, mais vient en complément du prêt principal. Il est remboursé sans intérêts, ce qui signifie que tu ne rembourses que le capital emprunté du PTZ.

Le montant du PTZ dépend de :

Le coût total de l'opération immobilière
La zone géographique du logement (zones A, Abis, B1, B2, C)
Le nombre de personnes destinées à occuper le logement
Les revenus du foyer (revenu fiscal de référence)
Le type de logement : neuf ou ancien avec travaux
Le pourcentage maximum autorisé selon la nature du bien et la zone

Le prêt accession sociale (PAS)

Le Prêt d’Accession Sociale, ou PAS, est un prêt immobilier aidé par l’État, destiné à aider les ménages aux revenus modestes à devenir propriétaires de leur résidence principale.

Le PAS peut financer

L’achat d’un logement neuf ou ancien (avec ou sans travaux) destiné à la résidence principale
La construction d’un logement
Les travaux d’amélioration, à condition qu’ils atteignent au moins 4 000 €.

Pour obtenir un PAS, tu dois vérifier ton éligibilité :

Avoir des revenus ne dépassant pas un plafond, qui varie selon la zone géographique du logement et la taille de votre foyer ;
Utiliser le logement comme résidence principale au plus tard un an après l’achat ou la fin des travaux.

Ce prêt est accordé par les banques ayant signé une convention avec l’État, et les taux d’intérêt sont plafonnés (et souvent plus avantageux que les prêts classiques).

Le prêt conventionné (PC)

Le Prêt Conventionné (PC) est un prêt immobilier accordé par une banque ayant signé une convention avec l’État. Il peut être utilisé pour financer l’achat ou la construction d’une résidence principale, sans condition de ressources, ce qui le distingue d’autres prêts aidés comme le PAS (Prêt Accession Sociale).

Il permet de financer :

L’achat d’un logement neuf ou ancien (avec ou sans travaux)
La construction d’un logement
Les travaux d’amélioration ou d’économie d’énergie (minimum 4 000 €).

Il ne peut pas être utilisé pour l’achat d’une résidence secondaire ou d’un bien destiné à la location (sauf exception temporaire en cas de mobilité professionnelle, retraite ou invalidité).

Quels sont les avantages du PC ?

Ouvert à tous : aucun plafond de revenus requis
Peut financer 100 % du coût du bien, hors frais de notaire
Taux d’intérêt plafonné (mais souvent plus élevé que le PAS)
Permet de bénéficier de l’APL Accession (sous conditions)
Compatible avec le PTZ, selon le projet.

Quelle différence avec le PAS ?

Le PAS est réservé aux ménages sous conditions de revenus mais offre souvent un taux plus bas. Le PC, lui, est plus souple sur les conditions d’accès, mais peut-être un peu moins avantageux financièrement. En revanche, tous deux permettent de bénéficier de certaines aides comme l’APL ou le PTZ.

Le prêt Action Logement (ex 1% Logement)

Le Prêt Action Logement (anciennement appelé "1 % logement") est un prêt à taux préférentiel accordé par Action Logement, destiné à faciliter l’accession à la propriété pour les salariés du secteur privé non agricole, dont l’entreprise compte au moins 10 salariés.

Ce prêt peut financer :

L’achat d’un logement neuf ou ancien, sous certaines conditions
La construction d’une maison individuelle
L’achat d’un logement social (via la vente HLM)
L’achat avec travaux (amélioration, mise aux normes, rénovation énergétique).

Le logement doit obligatoirement être destiné à devenir ta résidence principale.

Pour bénéficier de ce prêt :

Tu dois être salarié d’une entreprise privée (hors secteur agricole) de 10 salariés ou plus
L’entreprise doit participer au dispositif Action Logement
Le logement financé doit respecter certaines conditions de performance énergétique (RT 2012 ou RE 2020 dans le neuf, diagnostics dans l’ancien).

Les caractéristiques du prêt en 2025 :

Montant : jusqu’à 40 000 € maximum, dans la limite de 40 % du coût total de l’opération
Taux d’intérêt fixe très faible : actuellement 1 % hors assurance (peut évoluer selon les années)
Durée : jusqu’à 25 ans
Cumulable avec d’autres aides** : PTZ, PAS, prêt bancaire classique, etc.

Les aides locales

C’est un levier souvent méconnu pour alléger ton projet immobilier

En plus des aides nationales comme le PTZ ou le PAS, de nombreuses collectivités locales (communes, intercommunalités, départements ou régions) proposent des aides spécifiques à l’accession à la propriété, en particulier pour les primo-accédants.

Ces aides peuvent prendre différentes formes :

Subventions directes pour l’achat ou la rénovation d’un bien immobilier
Prêts à taux zéro locaux, parfois cumulables avec le PTZ national
Exonérations temporaires de taxe foncière (souvent pour les logements neufs ou rénovés)
Aides pour l’achat dans certaines zones (quartiers en renouvellement urbain, centres-villes à revitaliser, zones rurales)
Accompagnement personnalisé (ateliers d'information, conseils juridiques ou financiers, aides au montage du dossier).

Ces aides peuvent représenter plusieurs milliers d’euros d’économie, ou un accès facilité au financement. Elles sont souvent discrètes ou peu connues, mais constituent un véritable coup de pouce local pour concrétiser un projet immobilier.

Bon réflexe : renseigne-toi auprès de la mairie, de l’intercommunalité, ou de l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) de ton département. Ces structures peuvent t’orienter vers les dispositifs existants et vérifier ton éligibilité.