FAQ

Dans le cadre de votre assurance prêt immobilier, l'assurance "Décès-invalidité" n'est pas légalement obligatoire. Cependant il est conseillé de souscrire à cette assurance car rares sont les banques qui acceptent de prêter si vous n'êtes pas couvert pour ce risque. Si vous ne souhaitez pas contracter cette assurance, vous avez la possibilité de nantir le crédit immobilier. Celui-ci est donc garanti par les placements que vous détenez. De manière générale, la banque ne prêtera qu'à hauteur de la moitié du patrimoine. Il vous faut donc posséder un patrimoine important.

​

L'assurance "Perte d'emploi" n'est pas toujours obligatoire, mais certaines banques peuvent l'exiger, en fonction de votre situation personnelle.

Le compromis de vente est un engagement ferme et définitif.

​

Le vendeur et l'acheteur s'entendent sur la vente d'un bien immobilier et ne pourront renoncer à l'acquisition, sauf si une des conditions suspensives prévues dans le contrat se réalise.

​

En signant une promesse unilatérale de vente, le vendeur s'engage à ne vendre à personne d'autre qu'au candidat acquéreur.

Si l'acheteur veut effectuer la transaction, le vendeur sera obligé de l'accepter.

​

Par contre, l'acheteur conserve le droit de ne pas acquérir le bien. S'il renonce à la vente, il lui en coûtera le montant de l'indemnité d'immobilisation qui sera versée au vendeur lors de la signature de la promesse de vente.

​

La promesse de vente est donc une formule moins contraignante pour l'acquéreur. Elle est également moins contraignante pour le vendeur, car il pourra envisager à nouveau la négociation de son bien (après avoir encaissé l'indemnité d'immobilisation), sans être confronté à des difficultés judiciaires ou fiscales.

Toute transaction immobilière doit être conduite et ratifiée par un notaire. Il interviendra aussi bien pour la vente d'un bien existant que pour la construction d'un logement.

Ses champs d'intervention sont nombreux :

• Le notaire est chargé de rédiger la promesse ou le compromis de vente et de réunir toutes les pièces administratives nécessaires à la transaction (certificat d'urbanisme, extrait de cadastre, ...). Si l'achat nécessite une hypothèque ou l'établissement d'un Privilège de Prêteur de Deniers, il doit effectuer les démarches administratives auprès du conservateur des hypothèques et des établissements financiers. Le notaire avance les frais administratifs pour le compte de son client, qui les lui remboursera par la suite.

• Le notaire doit également vérifier diverses informations juridiques et d’ordre administratif, afin d’éviter tout problème ultérieur. Par exemple, il vérifie si le bien n'est pas hypothéqué, s'il n'existe pas de droit de préemption sur un terrain, ...

• Le notaire est chargé de rédiger l'acte final de vente et d'enregistrer la transaction. Il prend en charge les formalités de publicité foncière.

​​

Au-delà de ces champs d'intervention, le notaire joue également un rôle de conseil. Il peut jouer un rôle d'intermédiaire dans une transaction, et négocier une vente pour le compte de son client. Il procède parfois à une expertise du bien.

Le notaire est chargé d'apporter à l'acquéreur une sécurité absolue, et est le véritable garant de la transaction immobilière. Il doit veiller à son bon déroulement et sa responsabilité peut être engagée pour des erreurs de rédaction ou des manquements à son devoir de conseil

En général, les banques exigent un apport personnel d'au moins 10%, sachant que 20 à 30% d'apport personnel sont particulièrement appréciés. Les conditions de votre crédit n'en seront que meilleures.

Il est cependant possible d'emprunter sans aucun apport personnel. Mais cela reste bien sûr plus difficile (nécessité de garanties) et plus cher.

Refinancer un crédit consiste à rembourser un crédit par anticipation, et parallèlement à réemprunter à un taux plus intéressant pour profiter d'une baisse de taux.

Le refinancement concerne principalement les prêts à taux fixe, puisque les taux variables permettent par définition de bénéficier des baisses de taux.

Pour refinancer un prêt à taux fixe, vous devrez payer des pénalités de remboursement anticipé, qui peuvent s'élever jusqu'à 3% du capital restant dû.

En conclusion, le refinancement d'un crédit n'est intéressant que si vous pouvez obtenir un taux beaucoup plus bas que celui de votre crédit actuel, et s'il reste encore du temps de remboursement. Cette solution est avantageuse si les taux d'intérêt ont fortement baissé ou si votre situation financière s'est nettement améliorée depuis le moment où vous avez contracté l'emprunt.

L'apport personnel est la somme que vous allez investir dans votre projet sans emprunter auprès d'une banque.

Il s'agit :

• de la partie de vos économies que vous consacrez au projet,

• de certains prêts aidés qui complètent ou constituent votre apport : Prêt Epargne Logement, Prêt 0%, Prêt 1% Logement ou Prêt Fonctionnaire.

Plus votre apport personnel est important, meilleures seront les conditions que vous consentira la banque

Une caution est une garantie : un tiers s'engage à payer à votre place si vous ne parvenez plus à rembourser votre crédit.

La caution peut être :

• une personne physique (parents, amis, ...)

• une société spécialisée (Socami, crédit logement, Camca,...)

• professionnelle (mutuelle)

Une hypothèque est une garantie permettant à la banque d'obtenir la revente du bien que vous avez acquis si vous êtes dans l'incapacité de payer vos mensualités.

Elle doit être constatée par un acte notarié. Si vous vendez le bien acquis avant l'échéance de l'hypothèque, vous devrez acquitter des frais de mainlevée.

Si vous avez le choix, l'hypothèque est déconseillée pour des emprunts d'un faible montant en raison de son coût, de sa rigidité et des formalités administratives à accomplir.

La majorité des prêts octroyés par les banques sont amortissables.

Par opposition au cas du prêt in fine, le remboursement du capital est étalé dans le temps. Pendant la durée du prêt, vous remboursez à la fois le capital et les intérêts.

Remarque : Pour les prêts à échéances constantes, la part liée aux intérêts diminue avec le temps, alors que la part liée au remboursement du capital augmente.

On appelle apport personnel la somme non empruntée qu'un particulier investit dans son acquisition immobilière. Cette part est souvent consacrée aux frais annexes de l'achat du bien : frais de notaires, frais de dossier, frais d'agence, etc.

Bien que dans la majorité des cas les banques demandent à leur client cette avance, il est possible d'emprunter sans apport personnel.

DANS QUELLES CONDITIONS PEUT-ON OBTENIR UN CREDIT SANS APPORT PERSONNEL ?

L'apport personnel permet de rassurer la banque quant à votre capacité d'épargne. Elle lui prouve que malgré vos charges vous avez su mettre de l'argent de côté dans la durée. Un signe que vous saurez être un bon gestionnaire pour payer vos mensualités dans les années à venir.

Si vous n'avez pas d'apport personnel il faudra donc présenter d'autres atouts pour rassurer la banque :

• Un emploi stable : pour être certaines de la régularité des remboursements les banques apprécient davantage les clients en CDI et qui sont dans la même entreprise depuis longtemps.

• Un saut de charge modéré : afin d'être garantis que vous parviendrez à supporter vos mensualités, les établissements veillent à ce qu'il y ait très peu de différence entre le montant de votre ancien loyer et celui de vos futures mensualités.

• Un reste à vivre suffisant : plus que le revenu, les banques vont regarder votre reste à vivre, c'est-à-dire le budget qu'il vous reste une fois que vous avez réglé vos mensualités. Cela leur montrera que tout en ayant un prêt immobilier, vous conserverez un niveau de vie correct.

​​

Enfin, s'il est possible d'obtenir un crédit sans apport, il sera alors beaucoup plus difficile de négocier votre taux et d'obtenir des décotes.